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復活舊工業區
“產業、城市、環境和人四位一體，搭建產業升級平臺、完善城市功能”，這就是東莞“三舊”改造要達到的目標。
然而，以制造業起傢的東莞在過去幾年的“三舊”改造中，其產業指導方向一直模糊，以至東莞的城市轉型一度陷入誤區，“三舊”改造也因此陷入瞭9成報批項目集中在房地產領域的尷尬局面。
這顯然不利於東莞的下一步發展。從定位上講，“三舊”改造可算是廣東省現代城市革新的發力點。對東莞來說，有望為其解決過去30年城市無序發展的歷史遺留問題，亦是實現城市和產業更新的新引擎。東莞“三舊”改造的每一個新進展，都是社會關註的焦 點。
為此，東莞於今年9月1日實施的《加快推進“三舊”改造促進產業轉型升級的若幹意見》(下稱《意見》)，首次在“三舊”改造中引入瞭“工業地產”理念，鼓勵和推動舊廠房的轉型升級。這意味著東莞在“三舊”改造上終於找到瞭屬於自己的方向，摸索出瞭自己獨特的“三舊”改造模式。
“新規鼓勵多開發工業地產，整合改造舊廠房用地，發展傳統優勢產業、制造業、高新技術產業和生產性服務業項目(以下簡稱‘產業類項目’)，改變東莞過去30年來的粗放發展模式，以產業發展帶動城市轉型升級。”東莞市“三舊”改造領導小組辦公室綜合協調組組長張映強在接受采訪時表示。
盤活工業地產
早前，東莞的“三舊”改造並沒有太強的產業指導目標，最終有高達9成的“三舊”改造做的是房地產，由此導致東莞“三舊”改造推進不暢、緩慢，規劃部門為此大為頭疼。
缺乏產業指導的城市轉型顯然面臨瓶頸，這也是《意見》出臺的根本所在。
《意見》明確提出瞭“三規融合”的意見，以強化城市規劃的引領作用，即將城市規劃、產業規劃和土地利用總體規劃有機結合，劃定各鎮街改造的核心區、產業聚集區、產業結構轉型升級區，有利地推動“三舊”改造進程。
而此次成為各界焦 點的，是東莞首度引入的“工業地產”概念。
《意見》重點強調“三舊”改造要“優二強二”，即發展產業類項目，包括傳統優勢產業、先進制造業、高新技術產業和生產性服務業項目；采取融入工業地產的理念，在拆除和建設階段分別進行補助；鼓勵和推動舊廠房的轉型升級等。
“畢竟東莞以制造業享譽世界，工業對東莞經濟和產業的支撐作用才是最主要的。”張映強如是解釋。
作為制造業大市，工業經濟發達、鎮域經濟繁榮，是東莞非常鮮明的城市特色。但同時，大量制造業人口湧入東莞，加上勞動力密集、成本低等特點，導致東莞城鎮建設面貌不佳，鎮街公共服務資源處於散亂佈局狀態。而更深層次的問題在於，工業化進程的快速推進令東莞土地開發強度偏高，大量舊廠房和物業占據瞭土地資源。“工業地產”的理念正好對上述傷疤進行修復。
升級產業
不過，雖然“三舊”改造的導向已十分明確，但支撐工業地產的東莞產業規劃並未出臺，討論多年的區劃調整也未明朗，因此不少業內人士質疑，如果“三舊”改造還是在獨立的地塊上做文章，開發會過於分散，並可能導致重復浪費，無法形成集群效應，重走30年前的老路。
東莞市的相關高層也曾表示，要明確各產業集聚區的發展定位和主導產業，使彼此之間各有特色窗型冷氣機、優勢互補，防止產業同構和惡性競爭。各鎮街、園區引進項目要各有分工，從自身的主導產業出發，論證項目。
事實上，東莞“三舊”改造的產業定位模糊曾在相當長的一段時間裡影響著東莞的發展，一窩蜂似的上馬房地產項目，便是對產業指導定位模糊的一個強有力的證明。
但目前，這種現狀或許很快將得到改變，無論是企業還是政府，都清楚地看到瞭“三舊”改造中的這一問題。
張映強也透露，東莞相關部門制定的產業規劃今年年底就將完成，等東莞的產業規劃等出臺後，“三舊”改造的專項規劃將會同城市規劃、產業規劃和土地利用總體規劃有更好的融合。
中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為，《意見》對制造業和產業項目的扶持力度更大，補貼增多，無疑是很大的突破。
“但是，政府還應該把步子邁得更大一點，考慮得更長遠，應該鼓勵土地入股，以及應鼓勵村集體推動企業的轉型升級，形成良性循環。”林江認為，“三舊”改造的新理念有利於引入創新型企業和大企業，有助於村民就業和引入外來人才，對於村集體經濟有很大的促進作用，但是目前很多細則還沒出來，東莞的相關政府部門也需要統籌考慮，怎樣為東莞的“三舊”改造提供更多的細節支撐。
另有一位不願具名的專業人士認為，東莞的“三舊”改造引入工業地產的概念，是對工業化時期快速形成的、以舊廠房為主的舊工業文明的價值進行重新發掘和利用，工業用地的改造就是要有以制造業為核心的產業發展。
“但要解決工業化進程中遺留下來的問題，以及釋放大量舊廠房和物業上的土地資源，仍需一個相當漫長的過程。”該位不願具名專業人士表示，這需要一系列透明、規范的配套政策、法規進行支持，其中對改造流程的規范、拆遷費用的發放及補償，對相關風險的評估等，都需要有一個明確、清晰的標準來指引企業參與。
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| 品牌名稱 | |
|---|---|
| Intel處理器 |
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| 顯示卡 |
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| 記憶體 |
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| 硬碟 |
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| 作業系統 |
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| 螢幕尺寸 |
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| 螢幕功能 |
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| 固態硬碟 |
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| 面板 |
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| 特色 |
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